Energieausweise für Gebäude

Lange wurde beim Bau von Wohngebäuden nur auf äußere Faktoren geachtet, statt die energetischen Standards zu berücksichtigen. Steigende Energiepreise erfordern nun ein Umdenken. Eigentümer von Immobilien, Mieter und Makler nehmen die Energieeffizienz einer Immobilie inzwischen genauer unter die Lupe, bevor es zu einem Verkauf oder einer Vermietung einer Wohnung kommt. Dabei kann ein Blick auf die Angaben im Energiepass helfen.

• Doch was ist ein Energiepass beziehungsweise Energieausweis eigentlich? Welche Gebäude benötigen ihn, worauf muss Ein Energiepass ist seit der Energiereinsparverordnung 2014 für fast jedes Gebäude Pflicht, mit wenigen Ausnahmen.
• Bedarfsorientierte Energieausweise unterscheiden sich maßgeblich von verbrauchsorientierten Energieausweisen.
• Vor dem Unterschreiben eines Kauf- oder Mietvertrages sollten Käufer und Mieter einen genauen Blick auf die energetischen Angaben werfen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Was ist ein Energieausweis oder Energiepass?

Die Begriffe Energieausweis und Energiepass meinen dasselbe, sie können synonym verwendet werden. Beim Energiepass handelt es sich um ein mehrseitiges Formular, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet. Dabei wird angegeben, wie optimal die verfügbare Energie ausgenutzt, also nicht verschwendet wird.

Wichtig sind hier die energetischen Größen von Nutzfläche in Quadratmeter und der Energieverbrauch im Jahr. Angegeben wird dies in Kilowattstunde pro Quadratmeter (kWh/m²). Hinzu kommen die Informationen zum Hauptenergieträger der Gebäudeheizung sowie das Baujahr des Wohngebäudes. Ähnlich wie bei der Energieeffizienzklasse von Geräten, kann der potentielle Käufer einer Immobilie so einschätzen, wie hoch die Nebenkosten in etwa sein werden und ob, bei hohem Energieverbrauch, gegebenenfalls eine energetische Sanierung sinnvoll wäre.

Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ordnen dem Wohnobjekt außerdem eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H zu. Als A+ klassifizierte Gebäude haben einen niedrigen Energieverbrauch beziehungsweise -bedarf von unter 20 kWh/m² im Jahr, während als H klassifizierte Gebäude einen höheren Verbrauch als 250 kWh/m² im Jahr haben.

Um die Kennzeichnung noch effizienter und verbraucherfreundlicher zu gestalten, wird die Einteilung mit einem Bandtacho kombiniert, der eine Farbskala von grün (besonders effizient) über gelb (durchschnittlich effizient) bis hin zu orange und rot (wenig effizient) veranschaulicht. Diese Skala muss auch in entsprechenden Immobilienanzeigen integriert werden.
 
Wann benötigt man einen Energieausweis?

Seit der Energie-Einspar-Verordnung, kurz EnEV, im Jahr 2014 muss jeder Mieter, Pächter und Käufer von Häusern oder Wohnungen schon vor Vertragsabschluss die Gelegenheit haben, den Energieausweis einzusehen. Anders sieht es aus, wenn man die Immobilie selbst bewohnt. Möchtest du deine Immobilie jedoch vermieten und besitzt keinen Ausweis, kann bei Kontrolle eine hohe Geldstrafe drohen.

Spätestens bei einer Besichtigung muss das Dokument vorgelegt und bei Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Falls du also in Kürze ein Gebäude vermieten oder verkaufen möchtest, solltest du dich möglichst bald um einen Energieausweis kümmern.

Gut zu wissen: Ausgenommen von dieser Regelung sind denkmalgeschützte Gebäude und sehr kleine Häuser mit weniger als 50 Quadratmetern Nutz- beziehungsweise Wohnfläche.

Welche Behörde erstellt einen Energiepass?

Energieausweise dürfen nur von qualifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Dazu zählen beispielsweise, Architekten, Energieberater und Schornsteinfeger. Leider gibt es kein Zertifikat für die Zulassung, daher empfiehlt die Verbraucherzentrale, sich vor der Beauftragung zum Ausstellen eines Passes eine Ausstellungsberechtigung geben zu lassen. Außerdem wichtig: Bei der Wahl des Dienstleisters macht es Sinn, darauf zu achten, dass dieser über eine Berufshaftpflicht verfügt, die eventuelle Ansprüche abdecken würde, falls es zu einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis kommen sollte.

Inzwischen ist es auch möglich, einen Energiepass online oder über ein dafür konzipiertes PDF-Formular anzufordern. Dafür musst du unter anderem die Nutzfläche oder Wohnfläche, Baujahr von Haus und Heizung und den Energieverbrauch der letzten Jahre angeben.

Welcher Energieausweis ist sinnvoller?

Je nach Art des Gebäudes und der Nutzung wird laut Energieeinsparverordnung (EnEV) ein anderer Energiepass benötigt. Dabei unterscheidet man zwischen dem bedarfsorientierten Energiepass und dem verbrauchsorientierten Energiepass für Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude. Bei Wohnhäusern wird nochmals zwischen Ein- oder Mehrfamilienhaus oder Ferienhaus unterschieden.

Verbrauchsausweis

Der verbrauchsbasierte Energieausweis hängt, wie der Name schon vermuten lässt, vom Energieverbrauch der Hausbewohner innerhalb der zurückliegenden drei Jahre ab. Er wird auf Basis der Heizkostenabrechnung erstellt und ist dementsprechend weniger genau als sein Pendant. Hier wirkt sich nämlich die Lebensweise und das Wärmebedürfnis der Bewohner häufig stark aus: Sind sie zum Beispiel viel unterwegs und weniger kälteempfindlich, heizen sie zu Hause weniger. Das Gebäude wird effizienter klassifiziert, als würde dort jemand häufig zu Hause sein, der schnell friert und

Bedarfsausweis

Beim bedarfsorientierten Energieausweis spielt das Heizverhalten der Bewohner keine Rolle. Für die Erfassung des energetischen Bedarfs nimmt ein Fachmann die baulichen Bestandteile des Hauses und die Pläne genau in Augenschein. Laut Verbraucherzentrale werden beim Bedarfsausweis die Energiebedarfswerte rechnerisch bestimmt – auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten sowie unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur). Zwar ist dieser Ausweis aufwändiger und teurer, dafür bietet er eine echte Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Käufer.

Oftmals ist der Bedarfsausweis laut EnEV auch Pflicht, denn er ist seit dem 1. Oktober 2007 für alle Neubauten vorgeschrieben. Dasselbe gilt für ältere Gebäude, die nach diesem Stichtag noch einmal erheblich modernisiert oder erweitert wurden. Sowie bei Verkauf oder Vermietung von Häusern mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Ausweis ab dem 1. Oktober 2008 ausgestellt wurde und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.
 
Wie lange ist ein Energieausweis gültig und wer muss ihn beantragen?

Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Hausbesitzer, die ihr Haus nicht verkaufen oder vermieten möchten, brauchen trotz der mit der EnEV 2014 verbundenen Änderungen keinen neuen zu beantragen. Nur, wenn am Haus energetische Änderungen vorgenommen werden, muss man einen neuen Ausweis beantragen. Neben dem Eigentümer der Wohnung kann auch der Makler einen Ausweis beantragen. Laut einem Beschluss des Bundesgerichtshofs im Jahr 2017 müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige auftauchen, wenn ein Verkauf ansteht.

Checkliste: Darauf sollten potenzielle Käufer und Mieter achten

Um dir zwischen trockenen Fakten und Regelungen ein bisschen praktische Hilfe an die Hand zu geben, findest du hier eine Checkliste, die du als potenzieller Käufer oder Mieter mit zur nächsten Besichtigung nehmen kannst.

• Bereits bei der Immobilienanzeige solltest du auf die Farbskala der Energieeffizienzklasse achten. Altbauten liegen meist in der Klasse E, Neubauten in der Regel bei A oder A+
• Lass dir bereits bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen, denn dazu sind alle Eigentümer verpflichtet.
• Achte dabei besonders auf etwaige Modernisierungsempfehlungen und frage den Eigentümer oder Vermieter, ob die Maßnahmen schon umgesetzt worden sind oder die Umsetzung in Planung ist.
• Achte auch darauf, dass du bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags ein Exemplar oder eine Kopie des Passes erhältst. Bewahre sie am besten zusammen mit den Vertragspapieren auf.
• Behalte ebenfalls im Hinterkopf, dass es sich vorzugsweise um einen Bedarfskennwert und nicht um einen Verbrauchskennwert handelt. Zweiterer ist nämlich häufig niedriger und kann in Zukunft, bei intensiverem Heizen und steigenden Energiepreisen, schnell deutlich teurer werden.

Worauf du außerdem noch achten oder wonach du den Eigentümer der Immobilie noch fragen kannst:

• Wie sieht es mit der Wärmedämmung aus, ist sie überall vorhanden, wie zum Beispiel an der Kellerdecke oder im Dachgeschoss?
• Sind die Fenster zweifachverglast? Das wäre der Mindeststandard. Außerdem sollten Fenster und Türen winddicht sein.
• Liegt die Wohnung eher zwischen anderen Gebäuden oder gibt es viele Außenwände? Diese müssen deutlich stärker beheizt werden. Frag hier auch nach früheren Heizkostenabrechnungen.
• Auf welche Weise wird die Immobilie beheizt? Öl und Gas werden derzeit deutlich teurer, was sich zukünftig auch in deiner Nebenkostenabrechnung bemerkbar machen dürfte.
• Wie wird das Warmwasser erwärmt? Eine zentrale Erwärmung ist bei häufigem und hohem Verbrauch kostengünstiger. Bei niedrigem Bedarf kann eine elektrische Erwärmung mit Hilfe moderner Durchlauferhitzer aber eine günstigere Alternative sein.

Fazit

Egal ob als Makler, Hausbesitzer, potenzieller Käufer oder Mieter einer Immobilie – Grundlagenwissen zur Energieeffizienz, zum Energiebedarf und den Vorgaben der Energieeinsparverordnung ist immer nützlich und hilfreich. Sonst droht womöglich eine böse Überraschung mit der nächsten Nebenkostenabrechnung.