Haus vererben oder lieber verschenken?

Was passiert nach dem Tod mit dem Haus? Wer zu Lebzeiten über das Erbe einer Immobilie entscheiden möchte, benötigt Fingerspitzengefühl. Dennoch ist es sinnvoll, sich frühzeitig um Hinterbliebene und deren Absicherung Gedanken zu machen: schenken, vererben oder Hausverkauf? In diesem Artikel geben wir Hinweise, was bei der Entscheidung beachtet werden sollte.

Frühzeitig planen erspart Ärger

Häuser haben nicht nur einen hohen Sachwert. Sie haben auch eine emotionale Bedeutung. Das ist gerade beim Elternhaus so. Bist du Eigenheimbesitzer, solltest du dir über den späteren Verwendungszweck Gedanken machen. Damit eröffnest du dir und deinen Angehörigen neue Zukunftsperspektiven und kannst dadurch möglicherweise einen Erbstreit verhindern.

Haus vererben? Das sind die Vorteile

Du hast die Wahl: Dein Wohnhaus kann schon zu Lebzeiten verschenkt oder später vererbt werden. Wenn ein Eigenheim das einzige Vermögen für die Altersvorsorge ist, ist das Vererben der Schenkung vorzuziehen. Du solltest dein Haus als Kapitalanlage behalten. Denn: Es ist nicht verkehrt, auch im hohem Alter Vermögenswerte in der Hinterhand zu haben. Wenn du zum Beispiel ein Pflegefall werden solltest, bleibst du durch einen Hausverkauf finanziell unabhängig und handlungsfähig.
 
Haus verschenken: Steuern sparen

Die Alternative zum Erbe, eine rechtskräftige Schenkung, lässt sich nicht mehr rückgängig machen. Das bedeutet für dich als Eigenheimbesitzer, dass die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten an den Beschenkten übergeht. Gibst du sie zu Lebzeiten aus der Hand, verlierst du die Verantwortung und die Entscheidungsfreiheit in nahezu jedem Punkt. Der große Vorteil: Beim Vererben sind meist Erbschaftssteuern zu entrichten. Bei einer Schenkung theoretisch ebenfalls, aber die Freibeträge können alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Wer sich also rechtzeitig um eine Übertragung kümmert, erspart den Beschenkten im besten Fall die komplette Erbschaftssteuer.

Alternative zum Schenken: Wohnrecht vereinbaren

Wenn du dein Haus schon zu Lebzeiten übertragen und trotzdem noch darin wohnen bleiben möchtest, könnt ihr ein Wohnrecht vereinbaren. Obwohl du dann nicht mehr der Eigentümer bist, könnt ihr vertraglich regeln, wie lang und unter welchen Bedingungen du die Immobilie weiterhin bewohnen darfst. Ein sogenannter Nießbrauch nach der Übertragung geht sogar noch einen Schritt weiter: Der ehemalige Eigentümer darf das Grundstück, das Haus oder die Wohnung nicht nur bewohnen, sondern auch verwalten. Dann wäre auch eine Vermietung oder gewerbliche Nutzung denkbar.
 
Gesetzliche Erbfolge und Verwandtschaftsgrade

Erbschaften sind oft eine komplexe Angelegenheit. Wer wie viel bekommt, bestimmt das Verwandtschaftsverhältnis. Die nächsten Angehörigen sind die Haupterben: Dazu zählen Ehepartner, Kinder und Enkel. Zu den entfernten Angehörigen gehören Neffen, Nichten, Onkel und Tanten.

Auch die Erbfolge spielt eine Rolle. In Deutschland gibt es zwei Arten: Das sind die gesetzliche und die gewillkürte Erbfolge. Die erste der beiden Varianten tritt ein, wenn das Erbe nicht durch ein Testament geregelt ist. Liegt eine Verfügung vor, in der die Erben bestimmt sind, so wird von der gewillkürten Erbfolge gesprochen. Als Pflichtteil gilt stets die Hälfte des gesetzlichen Erbes. Darauf haben Ehepartner oder Kinder Anspruch. Existieren keine nahen Verwandten, so geht das Anrecht auf Enkelkinder über. Du kannst aber auch festlegen, dass ein Teil deines Erbes auf Menschen übertragen wird, die nicht mit dir verwandt sind. 

Erbschaftssteuer

Der Fiskus hält bei Erbschaften meist die Hand auf. Es fallen Steuern an, deren Höhe sich vor allem nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Für nahe Familienangehörige wie Ehepartner und Kinder gibt es allerdings steuerliche Freibeträge. Wird die Immobilie von Erben bewohnt, die ein Verstorbener bis zum Tod nutzte, ist sie sogar komplett von der Erbschaftssteuer befreit, wenn der Ehepartner mindestens zehn Jahre selbst darin wohnt.

Wenn die Kinder in das Haus einziehen möchten, ist eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern steuerfrei. Was darüber liegt, wird nach dem gegenwärtigen Verkehrswert besteuert.

Als grobe Faustregel gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, umso geringer fällt der Steuersatz aus. Hinzu kommt, welche Steuerklasse ein Erbe hat. Im Extremfall liegt der Steuersatz bei 30 Prozent. Gerade in Steuerfragen kann es Stolperfallen geben, die für jeden Einzelfall individuell geprüft werden sollten. Lass dich im Zweifel von einem Fachanwalt für Erbrecht beraten, sodass für deine Angehörigen keine vermeidbaren Steuern anfallen.

Ob Schenkung oder Erbe: ein Testament muss sein

Du solltest Familie und Freunde über deine Entscheidung im persönlichen Gespräch in Kenntnis setzen – egal ob du dein Haus vererben, verschenken oder zu Lebzeiten verkaufen möchtest. Es ist in jedem Fall sinnvoll, ein rechtswirksames Testament aufzusetzen. Dieses legt unter anderem fest, wer deine Immobilie erhält und was mit ihr geschehen soll. Die Verfügung lässt sich handschriftlich verfassen. Sie muss auf jeden Fall die Unterschrift sowie eine Datums- und Ortsangabe enthalten. Wichtig sind klare Formulierungen, die unmissverständlich den Sachverhalt ohne Interpretationsspielraum wiedergeben. Da das Vererben mitunter eine knifflige Angelegenheit ist, solltest du die Formulierungen von einem Notar prüfen lassen. So bist du und deine Angehörigen auf der rechtssicheren Seite. 

Eine weitere Option stellen Erbverträge dar. Auch für diese Schriftstücke sind Notare zuständig. Sie legen fest, auf welche Weise Personen begünstigt werden. So kann etwa ein Erbberechtigter auf seinen Pflichtteil verzichten. Auch der Ablauf des Hausverkaufs kann ein Bestandteil sein. Einmal geschlossene Verträge lassen sich nur mit dem Einverständnis aller Beteiligten ändern oder aufheben. Nach dem Tod eines Vertragspartners sind keine Abwandlungen mehr möglich. Erbverträge sind besonders für unverheiratete Paare ideal. Denn wenn ein Partner verstirbt, besteht kein automatisches Vererbungsrecht.

Immobilien vererben: oft sind mehrere Personen erbberechtigt

Bei Erbschaften dreht es sich meist um Geld. Immobilien lassen sich nicht, wie andere Wertgegenstände im Nachlass, einpacken und bewegen. Erbberechtigte können daher die Auszahlung des Gegenwerts verlangen. Wer ein Haus erbt, der muss sich oft mit anderen Erben einigen. In juristischer Hinsicht wird dann von einer Erbengemeinschaft gesprochen. Es handelt sich also um eine Personengruppe, der gemeinschaftlich der Nachlass eines Verstorbenen zufällt.

Die Erbschaft kann für Angehörige durchaus einen finanziellen Kraftakt bedeuten, sofern das Haus der Eigennutzung dienen soll. Das ist mitunter der Fall, wenn es mit einer Hypothek belastet ist, wenn Modernisierungen anstehen oder wenn die Unterhaltskosten zu hoch sind. Uneinige Erben machen die Sache verzwickt. Differenzen entstehen beispielsweise, wenn entschieden wird, wer im Haus wohnen darf und wer nicht. Die einzige Lösung besteht oft darin, die Immobilie zu verkaufen. Ist sie in einem renovierungsbedürftigen Zustand und in ungünstiger Lage, so finden sich nur schwer Interessenten. Außerdem ist ein Verkauf oft mit einem hohen Aufwand verbunden. Ein Makler könnte die Suche nach einem Käufer übernehmen, was allerdings mit weiteren Kosten verbunden ist. Sind unter den Erben minderjährige Kinder, hat zusätzlich das Familiengericht ein Mitspracherecht. 

Erbangelegenheiten nicht auf die lange Bank schieben

Ob es nun besser ist, ein Haus zu vererben oder zu verschenken, ist maßgeblich von der persönlichen Lebenssituation abhängig. Eine Immobilie regulär zu vererben ist angebracht, wenn feststeht, dass nach dem Tod keine Streitigkeiten zwischen den Erben zu erwarten sind. Mach dir frühzeitig Gedanken darüber, was mit deinem Haus geschehen soll. Unter Umständen solltest du dich auch an einen Fachanwalt für Erbrecht wenden.