Mietwohnung renovieren – das steht beim Auszug an

Wohnst du zur Miete, solltest du vor einer Renovierung der Mietwohnung die Zustimmung des Vermieters einholen. Denn nimmst du ohne sein Einverständnis Umbauten vor, riskierst du eine außerordentliche Kündigung. Zum Ende des Mietverhältnisses kann der Eigentümer jedoch verlangen, dass alle Veränderungen zurückgebaut werden. Bei der Klärung, welche Pflichten du tatsächlich hast und welche Arbeiten der Vermieter vornehmen muss, unterstützt dich unsere ADVOCARD-360°-PRIVAT Rechtsschutzversicherung.

Wer muss eine Mietwohnung renovieren?

Generell gilt: Ist die Renovierung nicht ausdrücklich auf den übernehmenden Nachmieter übertragen worden, musst du die Wohnung beim Auszug in ursprünglichem Zustand zurückgeben. Renovierungsarbeiten sind allerdings nur bei tatsächlich vorhandenem Bedarf erforderlich, unabhängig von der vertraglichen Regelung.

Während der Nutzungsdauer übernimmst du als Mieter kleinere Schönheitsarbeiten wie das Streichen. Diese Arbeiten obliegen rein rechtlich zwar dem Vermieter (§ 538 BGB), werden jedoch zulässigerweise oft auf den Mieter übertragen.

Zu Schönheitsreparaturen gehören:
●    Streichen. Wachsen oder Ölen des Fußbodens, Erneuerung des Teppichbodens
●    Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
●    Reparatur von Putz-und Holzschäden
●    Streichen von Fenstern und Außentüren nur von innen (außen ist Aufgabe des Vermieters)
●    Lackieren der Heizkörper und -rohre

Tipp: Auch wenn du ein Nachtmensch bist, beachte bei deinen Aktivitäten die gesetzlichen Ruhezeiten. Die Nachbarn werden es dir danken.

Was musst du beim Auszug renovieren?

Nicht zu Schönheitsreparaturen gehört es, wenn du Wände in grellen Farben gestrichen hast. Diese musst du vor dem Auszug wieder mit neutralen Farbtönen überstreichen. Steht in deinem Mietvertrag, dass die Wände weiß sein müssen, ist das unwirksam. Ebenfalls unwirksam ist die Bedingung, das Renovieren ausschließlich durch professionelle Handwerker erledigen zu lassen.

Innenwände und -türen darfst du nach eigenem Geschmack lackieren oder lasieren. Sollen Türen und Fenster allerdings im Originalzustand wieder zurückgegeben werden, dürfte das bei ehemals naturbelassenen oder gewachsten Holzmaterialien schwierig und kostspielig werden.

Auch Bilder, Lampen, Spiegel, Regale usw. bergen Konflikte. Der Grund: Du musst ein Loch bohren, um diese sicher zu montieren. Spätestens beim Auszug kann das zu Ärger mit dem Vermieter führen. Bohrlöcher sind unschön und dem Eigentümer meist ein Dorn im Auge. Dennoch gehören sie zur normalen Nutzung, sofern sie in üblicher Anzahl vorhanden sind.

Vorsicht ist bei Fliesen geboten. Es ist ratsam, in die Fugen zu bohren und sich hierfür vorab eine Genehmigung des Vermieters einzuholen. Andernfalls kannst du zum Austausch gesprungener Fliesen verpflichtet werden.

Nicht zu deinen Aufgaben gehört dagegen das Abziehen und Versiegeln des Parkettbodens.

Ist der Mieter immer verpflichtet, beim Auszug zu renovieren?

●    Mit diesen Ausnahmen bleibt dir der Rückbau erspart:
●    Erst durch die baulichen Arbeiten erhält die Wohnung den Zustand, der vom Vermieter zugesagt ist.
●    Der Vermieter hat bei Genehmigung der Renovierungsarbeiten schriftlich erklärt, dass bei Auszug der Originalzustand der Wohnung nicht wiederhergestellt werden muss.
●    Die Veränderung ist eine dauerhafte Maßnahme zur Wertverbesserung, von der auch nachfolgende Mieter profitieren. Der Rückbau wäre nur unter hohen Kosten möglich und würde den Zustand der Wohnung deutlich verschlechtern.

Schadenersatzforderung durch Vermieter

Vorausgesetzt, die Pflicht zur Schönheitsreparatur wurde korrekt auf dich übertragen (keine starren Fristen, Farbvorgaben etc.), musst du diese durchführen. Andernfalls kann der Vermieter die Arbeiten von einer Firma ausführen lassen. Die Kosten ggf. zuzüglich Schadenersatz trägst in diesem Fall du. Bei Vorliegen einer Mietbürgschaft steht der Bürge in der Pflicht.

Um die Forderungen des Vermieters einschätzen zu können, ist der Rat einer Rechtsschutzversicherung sinnvoll. Unsere Rechtsberatung ist telefonisch, online sowie per Live-Chat für dich da. Bei Bedarf erhältst du gleich Empfehlungen für spezialisierte Fachanwälte in Wohnortnähe.

Was muss der Vermieter renovieren?

Zu den gesetzlichen Pflichten des Vermieters nach § 535 Abs. 1 BGB zählt die Instandhaltung der Mietwohnung. Auch wenn kleinere Schönheitsreparaturen an den Mieter abgegeben werden können, ist der Vermieter für die übrigen Instandhaltungsprozesse voll verantwortlich. Die notwendigen Renovierungsarbeiten sind dann auszuführen, wenn der Zweck der Wohnung oder einzelner Räume nicht mehr uneingeschränkt erfüllt werden kann. Starre Regeln finden sich im Gesetz dazu nicht.

Bei Unklarheiten wende dich an die Experten der ADVOCARD-360°-PRIVAT Rechtsschutzversicherung.

Kleinreparaturklausel begrenzt Kostenübernahme

Hat der Vermieter eine sogenannte „Kleinreparaturklausel“ oder „Bagatellschadenklausel“ in den Mietvertrag aufgenommen, darf er auch diese Instandsetzungen an den Mieter abgeben. Unter Kleinreparaturen bzw. Bagatellschäden versteht das BGH (NJW 1989/2248) Schäden an Gegenständen, die „dem häufigen Zugriff des Mieters“ unterliegen. Dazu gehören Tür- und Fenstergriffe, Heiz- und Kocheinrichtungen, Rollladengurte, gemietete Kühlschränke, Waschmaschinen etc.

Wann darf der Vermieter die Renovierung verweigern?

Nicht nur bei an den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen darf der Vermieter sich zurückhalten. Auch bei Schäden, die dem Mieter bekannt sind, da sie bereits bei Vertragsabschluss bestanden, hat der Vermieter keine Pflicht zur Instandsetzung. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter den Schaden mutwillig verursacht hat und es sich nicht um die üblichen Abnutzungserscheinungen handelt.

Unwirksame Klauseln und das Mietrecht zur Renovierung

Das Mietrecht bestätigt, dass eine Mietwohnung in dem Zustand zurückgegeben werden muss, in dem sie übergeben wurde. Einkalkuliert sind Abnutzungen, die durch üblichen Gebrauch auftreten. Bauliche Änderungen wie Bodenfliesen statt Teppich und eingezogene oder durchbrochene Wände müssen immer vom Vermieter genehmigt werden.

Starre Fristen und Vorgaben

Nicht alle Klauseln in Mietverträgen sind zulässig. Mieter dürfen beispielsweise nicht schon zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet werden, ohne den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu beachten. Solch starre Fristen sind unwirksam. Daher muss im Einzelfall nach Zustand der Wohnung entschieden werden (BGH-Urteil vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06).

Ausnahme: Wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast, musst du bei Auszug keine Schönheitsreparaturen leisten (AZ VIII ZR 185/14). Es sei denn, du hast dafür einen Ausgleich vom Vermieter erhalten. Diesen solltest du mit einem Berater deiner Rechtsschutzversicherung besprechen.

Erstattungsanspruch

Falls du bereits renoviert hast und erfährst erst später, dass du dazu gar nicht verpflichtet warst, muss der Vermieter die Kosten erstatten. Zudem hast du Anspruch auf Ersatz deiner Eigenleistungen. Lass dir für die Rückforderung nicht zu viel Zeit. Denn der Erstattungsanspruch verjährt schon nach 6 Monaten (BGB § 548 Abs. 2).

Vertragsanpassung

Sobald bekannt ist, dass Teile des Mietvertrags unwirksam sind, fordern Vermieter oft dessen Neuregelung. Eine solche Forderung ist unzulässig. Lehnst du die Vertragsanpassung ab, bleibt der alte Vertrag ohne die ungültigen Klauseln weiter bestehen.

Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter aufgrund unzulässiger Regeln eine Erhöhung der vereinbarten Miete, ist auch dies unzulässig. Er muss die Renovierungsarbeiten, die dem Mieter nicht übertragen werden dürfen, im Rahmen der vereinbarten Miete erledigen.

Wann lohnt sich eine Rechtsschutzversicherung?

Du hast Ärger mit dem Vermieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen? Dein Arbeitgeber will dir deine Überstunden nicht vergüten? Der Nachbar hat dein Auto beschädigt und zahlt nicht?

Situationen, in denen du rechtliche Unterstützung benötigst, gibt es reichlich. Die Rechtsschutzversicherung unterstützt dich mit kompetenten Experten. Tipp: Wenn dein Versicherungsumfang den Arbeits-Rechtsschutz beinhaltet, kannst du diesen Teil der Rechtsschutzversicherung von der Steuer absetzen.

Lass dich beraten und stelle dir neben der obligatorischen Hausratversicherung dein persönliches Versicherungspaket zusammen.

Fazit: Mietwohnung renovieren - nicht immer Aufgabe des Mieters

Die Instandhaltung der Wohnung obliegt in erster Linie dem Vermieter. Dieser darf Bagatellschäden durch den Mieter reparieren lassen, sofern dies im Mietvertrag aufgenommen ist. Klauseln, nach denen der Mieter die Wohnräume zwingend renovieren muss, sind unwirksam. Maßgeblich ist der Zustand der Wohnung. Renovieren muss der Mieter also nur bei Erfordernis.