Wer darf Einsicht ins Grundbuch erhalten?

Bei der Einsicht ins Grundbuch gelten gesetzliche Einschränkungen. Nur wer ein berechtigtes Interesse hat, darf das Grundbuch einsehen. Im Folgenden erläutern wir, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt und wie du einen Blick ins Grundbuch beantragst.

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Was ist das Grundbuch?

Jedes Amtsgericht führt in der Abteilung “Grundbuchamt” das Grundbuch. Dies ist ein öffentliches Register, in dem die Größe, Lage und Eigentümer von Wohneigentum und Grundstücken festgehalten sind. Außerdem finden sich Eigentumsverhältnisse und Belastungen, wie beispielsweise Hypotheken und Grundschulden oder die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Jede Person, die ein „berechtigtes Interesse“ hat und dieses auch nachweisen kann, darf gemäß § 12 Grundbuchordnung grundsätzlich das Grundbuch einer Immobilie oder eines Grundstückes einsehen. Der Nachweis über das berechtigte Interesse kann anhand eines Dokuments erbracht werden, welches einen triftigen Grund fernab von Neugier aufzeigt. Als Grundstückseigentümer oder Inhaber eines lebenslangen Wohnrechts kannst du jederzeit ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Uneingeschränkte Einsicht ins Grundbuch haben zudem alle anderen eingetragenen Rechteinhaber wie Pflichtteilsberechtigte oder ein Erbe. Ehepartner, die im Zusammenhang mit einer Scheidung die Zugewinnausgleichsansprüche ermitteln möchten, dürfen mit einem entsprechenden Nachweis ebenfalls das Grundbuch einsehen. Aber auch die Eigentümer von Grundstücken, die an weitere Grundstücke angrenzen, haben ein Recht auf Einsicht, wenn sie erfahren möchten, wer die benachbarten Eigentümer sind. Ebenfalls erlaubt ist die Grundbucheinsicht für Mieter einer Geschäfts- oder Wohnimmobilie, um zu ermitteln, ob der Vermieter auch wirklich der Eigentümer ist.

Welchem Personenkreis ist die Einsichtnahme noch gestattet?

Als eine Form des berechtigten Interesses wird auch ein wirtschaftliches Interesse gewertet. Deshalb dürfen Gläubiger und Kreditgeber ebenfalls das Grundbuch einsehen. Kreditgeber haben zum Beispiel ein berechtigtes Interesse, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück als Kreditsicherheit dienen soll. Zudem sind Gläubiger fähig, ein wirtschaftliches Interesse nachzuweisen, wenn sie beispielsweise einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer haben.

Grundsätzlich erhalten Notare, Behörden und Gerichte Einsicht ins Grundbuch. Das liegt an der Pflicht zur Amtshilfe (Art. 35 GG). Des Weiteren steht es öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren frei, uneingeschränkt in die Grundbücher einzusehen.
In Ausnahmefällen dürfen selbst Journalisten Einsicht ins Grundbuch nehmen. Dazu ist es jedoch unabdingbar, dass die Recherche für ein größeres Thema dient, das öffentlich relevant ist.

Hinweis: Eine Kaufabsicht allein reicht nicht aus, um ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Wenn du planst, ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, ist es möglich, sich mit dem Eigentümer auf eine Einverständniserklärung respektive Vollmacht für die Einsicht ins Grundbuch zu einigen. Ein notariell beglaubigter vorläufiger Kaufvertrag erweist sich für die Grundbucheinsicht ebenfalls als hilfreich.
 
Wann ist ein Einsehen in das Grundbuch zweckmäßig?

Um mögliche Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir Kaufinteressenten vor dem Kauf der Immobilie oder des Grundstückes eine Grundbucheinsicht zu verlangen. Die Einsicht ins Grundbuch kann beispielsweise über lebenslanges Wohnrecht bestimmter Personen oder potenziell komplizierte Besitzverhältnisse aufklären. Überdies lässt sich so ermitteln, ob Leitungen über eine Liegenschaft verlegbar sind oder ob eine Hypothek das Eigentum belastet.

Auch für Eheleute, die den Zugewinnausgleich im Rahmen einer Scheidung berechnen möchten, ist es sinnvoll, das Grundbuch einzusehen. Das gilt sowohl für gemeinsam als auch für getrennt besitzende Wohnimmobilien und Grundstücke. Ratsam ist die Grundbucheinsicht ebenso bei Familienstreitigkeiten oder Streit unter Miteigentümern.

So ist das Einsehen ins Grundbuch möglich

Du möchtest ins Grundbuch einsehen? Zunächst ist dafür eine Beantragung der Grundbucheinsicht beim zuständigen Grundbuchamt erforderlich. Erledigen kannst du dies wahlweise schriftlich oder mündlich vor Ort mit deinem Personalausweis. Ersatzweise genügt auch der Reisepass. Zuständig ist jeweils das Grundbuchamt oder Amtsgericht, in dessen Gebiet das betreffende Grundstück oder die betreffende Immobilie liegt.

Überdies ist ein entsprechender Nachweis über dein berechtigtes Interesse notwendig. Als Mieter ist für diesen Nachweis beispielsweise der Mietvertrag gültig, als Kaufinteressent genügt die Vollmacht des Eigentümers. Darüber hinaus ist die Angabe der genauen Adresse des betreffenden Objektes vorgeschrieben. Es ist ratsam, den Grundbuchbezirk und die Grundbuchblattnummer ebenfalls anzugeben.

Nur allein die Einsicht ins Grundbuch ist in der Regel kostenlos. Wenn jedoch eine einfache Abschrift des Grundbuches vonnöten ist, fallen Gebühren in Höhe von 10 EUR an. Für einen beglaubigten Auszug berechnet das Amt 20 EUR Gebühren.

In der heutigen Zeit sind sämtliche deutsche Grundbücher digitalisiert. Daher ist es grundsätzlich möglich, auch online den entsprechenden Grundbucheintrag einzusehen. Aber auch hier ist der Nachweis über ein berechtigtes Interesse und ein entsprechender Antrag vorgeschrieben. Die Internetdienste sind als Erstes für besondere Berufsgruppen wie Notare oder Vermessungstechniker gedacht. In den meisten Fällen ist der persönliche Besuch beim Grundbuchamt deshalb günstiger und schneller.
 
Fazit

Im Allgemeinen darf das Grundbuch jede Person einsehen, die ein berechtigtes Interesse hat. Es gibt eine Vielzahl an Gründen, die ein berechtigtes Interesse darstellen, jedoch nicht jeder Grund ist akzeptabel.

Wenn du über den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes nachdenkst, lass dir vom Eigentümer eine Vollmacht ausstellen, mit der die Grundbucheinsicht beantragbar ist. Unabhängig davon, ob du in das Grundbuch online einsehen möchtest oder einen Besuch vor Ort planst, ein Antrag ist stets vonnöten. Dieser ist schriftlich oder mündlich zu erledigen. Zudem ist es wichtig, die genaue Adresse des Objektes und gegebenenfalls den Grundbuchbezirk und die Grundbuchblattnummer mitzuteilen.