Was regelt eine Hausordnung und wo findest du sie?

Für viele ist die Hausordnung ein Relikt aus alter Zeit, dem kaum Beachtung geschenkt werden muss. Bei der Hausordnung handelt es sich jedoch um eine Sammlung von Anordnungen und Pflichten, die sich oft auch im Mietvertrag wiederfinden. Der Mieter erkennt diese Regelungen im Mietvertrag mit seiner Unterschrift an. Was das genau bedeutet und welche Anweisungen der Vermieter in einer Hausordnung nicht geben darf, erfährst du hier.

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Was ist eine Hausordnung?

In einer allgemeinen Hausordnung regelt der Vermieter in Mehrfamilienhäusern das Miteinander der unterschiedlichen Parteien. Es gibt sie auch in öffentlichen Einrichtungen, Hotels und Ferienanlagen sowie Restaurants.

Zweiseitige oder einseitige Vereinbarung?

Als Bestandteil des Mietvertrags wird die Hausordnung zur beidseitigen Vereinbarung. Der Vermieter kann hier seinen Mietern Aufgaben und Pflichten übertragen. Hängt der Vermieter die Hausordnung hingegen nur im Treppenhaus auf, ist es eine einseitige Bekanntmachung. Bei dieser Variante darf der Vermieter keine Aufgaben an die Mieter verteilen. Eine einseitige Änderung ist nur erlaubt, wenn die ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses das erfordert (§ 242 BGB).

Ist eine Hausordnung Pflicht?

Nein, es gibt keine gesetzliche Regelung dazu. Eine Hausordnung ist eine freiwillige Maßnahme des Vermieters, die der besseren Ordnung im Haus dient.

Keine Hausordnung ─ was gilt?

Gibt es keine Hausordnung oder werden in der Hausordnung bestimmte Themen nicht erwähnt, gelten die gesetzlichen Regelungen.

Wo finde ich die Hausordnung?

Häufig ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags. Du findest sie in diesem Fall entweder in den Vertragstext integriert oder als Anlage angehängt. Tipp: Beachte auch die Rückseiten des Mietvertrags! Ist sie nicht Bestandteil des Mietvertrags, kann der Vermieter sie für alle Mieter gut sichtbar aushängen. Meist im Treppenhaus, in Gemeinschaftsräumen oder im Durchgang zur Tiefgarage. In diesem Fall darf der Vermieter jedoch nur an gesetzliche Regelungen erinnern, wie beispielsweise an Ruhezeiten, oder diese genauer bestimmen.

Darf ein Vermieter die Hausordnung nachträglich einführen?

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags, ist sie nicht vertraglich vereinbart. Aufgaben und Pflichten, die in einer nachträglich zugegangenen Hausordnung bekannt gegeben werden, sind für den Mieter nicht bindend.

Sonderfall Eigentümergemeinschaft

Gehören die Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft, die diese nicht vermietet, kann eine Hausordnung mit einfacher Stimmenmehrheit aufgestellt und geändert werden. Gibt es einen Hausverwalter, kann dieser die Aufgabe übernehmen und hat das Recht eine Hausordnung zu erstellen und anzupassen. Unterliegt ein Wohnungseigentümer der Abstimmung zur Hausordnung, kann er den Anspruch auf eine Hausordnung notfalls gerichtlich geltend machen (§ 21 Wohnungseigentumsgesetz).

Was regelt die Hausordnung?

Nicht alles, was dein Vermieter für regelungsbedürftig hält, sieht der Gesetzgeber auch so. Geregelt werden dürfen:

• Sicherheitsaspekte wie das Abschließen der Haustür, einer Tiefgarageneinfahrt oder der Garagentore
• Freihalten der Fluchtwege, Feuerwehrzufahrt oder der Mülltonnenstandorte
• Vermeiden von Brandgefahren, in der Tiefgarage oder bei Renovierungsarbeiten
• Nutzung von Gartenflächen, Kfz-Stellplätzen und Hofflächen
• Spielen der Kinder in gefährlichen Bereichen
• Optische Gestaltung durch Parabolantennen
• Akustische Themen wie Ruhezeiten oder Hausmusik
• Winterdienst, Treppenhausreinigung und Gartenarbeiten (sofern im Mietvertrag vereinbart)
• Müllentsorgung und Mülltrennung
• Pflanzen und Lüften im Treppenhaus
• Grillen und Feiern
• Haustierhaltung

Individuelle versus allgemeine Hausordnung

Was viele Mieter nicht wissen: Es gibt nicht nur „die eine“ Hausordnung. Vermieter können mit ihren Mietern individuelle Hausordnungen vereinbaren, die sie gemeinsam als Bestandteil des Mietvertrags unterschreiben. Darin kann beispielsweise vereinbart werden, dass ein älterer Mieter sein E-Bike im Hausflur abstellen darf, während das für andere Mieter nicht erlaubt ist. Solche individuellen Vereinbarungen haben stets Vorrang vor einer allgemeinen Hausordnung.

Was darf der Vermieter zu Lärm und Ruhezeiten vorgeben?

Nicht alles, was Vermieter zu Hausordnung und Ruhezeiten regeln wollen, ist zulässig. Hier einige Beispiele:

• In der Hausordnung ist die Waschmaschine ein wichtiges Thema. Der Vermieter schränkt den Betrieb meist auf Werktage bis 22 Uhr ein, um die Nachtruhe nicht zu stören. Das ist unzulässig, wie das OLG Köln entschieden hat. (OLG Köln/Az. 16 Wx 165/00).
• Hausmusik muss in gewissem Rahmen akzeptiert werden. Einschränkungen hinsichtlich der Spielzeit sind erlaubt, ein grundsätzliches Verbot für private Hausmusik ist unzulässig (OLG Hamm/Az. 15 W 122/80). Gewerblichen Musikunterricht muss der Vermieter jedoch nicht erlauben (Az. VIII ZR 213/12).
• Rennen und Ballspielen darf in der Hausordnung nicht verboten werden. Der Vermieter darf jedoch regeln, in welchen Räumlichkeiten Kinder nicht spielen dürfen, beispielsweise in gefährlichen Bereichen der Haustechnik oder in der Tiefgarage.
• Die Hausordnung regelt Lärm und Ruhezeiten. In den ausgewiesenen Zeiträumen dürfen alle Aktivitäten maximal Zimmerlautstärke erreichen. Der Vermieter darf die Ruhezeiten auf die individuellen Bedürfnisse der Wohngemeinschaften hin abändern.

Was darf der Vermieter zu Sauberkeit und Pflege vorgeben?

Wenn hinsichtlich Sauberkeit und Pflege Aufgaben erteilt werden, müssen diese nicht nur in der Hausordnung, sondern auch im Mietvertrag verankert sein:

• Ist in der Hausordnung ein Reinigungsplan zur Treppenhausreinigung und Winterreinigung aufgeführt, darf der Vermieter darin die Regelmäßigkeit vorgeben.
• Zur Müllentsorgung kann der Vermieter Regeln in der Hausordnung konkretisieren, wie die Mülltrennung vorzunehmen ist und wann Mülltonnen an den Straßenrand gestellt werden.
• Beinhaltet die Hausordnung das Lüften im Treppenhaus, in den Gemeinschaftsräumen oder in der Tiefgarage, muss der Mieter sich daran halten. Solche Regeln sind für die Mietwohnung nicht erlaubt.

Was darf der Vermieter zu Zusammenleben und Gemeinschaftsflächen vorgeben?

Unter Zusammenleben und Gemeinschaftsflächen verbergen sich einige brisante Themen:

• Hier kann der Vermieter Zeiten für die Benutzung der Gartenfläche und zum Grillen vorgeben. Das Grillen auf dem Balkon kann der Vermieter einschränken (z. B. Elektrogrill statt Holzkohle). Auch Regeln zum Aufstellen des Mobiliars und des Grillgeräts auf den Gemeinschaftsflächen sind zulässig.
• Zum Wäschewaschen und trocknen können Tage festgelegt werden, wann beispielsweise welcher Mieter den Trockenraum nutzen darf.
• Das Abstellen eines Fahrrads oder eines Kinderwagens ist in den Fluchtwegen untersagt. Die Hausordnung informiert über zulässige Abstellmöglichkeiten.
• Auch die konkreten Umstände der Haustierhaltung darf der Vermieter in der Hausordnung festlegen.

Was darf die Hausordnung nicht vorschreiben?

Hier einige Punkte, die in der Hausordnung nichts zu suchen haben:

• Beispielsweise darf der Vermieter in der Hausordnung nicht anordnen, zum Wäschetrocknen den Trockenraum zu nutzen, obwohl der Mieter einen Trockner in der Wohnung aufstellen möchte.
• Auch die Putzmittel zur Reinigung des Treppenhauses dürfen dem Mieter nicht vorgeschrieben werden.
• Ebenso wenig darf der Vermieter in der Hausordnung ein generelles Tierhalteverbot oder ein Rauchverbot in den Wohnungen oder dem privaten Kellerraum aussprechen. Auch das oft angewandte Duschverbot ab 22.00 Uhr ist unzulässig.
• Erlaubt der Vermieter das Abstellen von Autos in der Tiefgarage, stellt sich die Frage, wo nach dem Wechsel Reifen gelagert werden können. Er darf als Problemlösung nicht vorschreiben, nur Allwetterreifen zu nutzen.

Wer ist für die Einhaltung der Hausordnung verantwortlich?

Für die Einhaltung der Hausordnung ist in erster Linie der Mieter verantwortlich, sofern die Anordnungen erlaubt sind. Darüber hinaus haben Verwalter und Eigentümer darauf zu achten, dass die Hausordnung befolgt wird.

Was droht bei Nichteinhaltung der Hausordnung?

Sobald der Vermieter oder Hausverwalter bemerkt, dass ein Mieter sich nicht an die Hausordnung hält, kann er aktiv werden:

1.    Der Vermieter prüft, ob die nicht befolgte Regel zulässig ist.
2.    Im nächsten Schritt sollte er den Mieter auf das Versäumnis aufmerksam machen und die Beachtung der Hausordnung einfordern.
3.    Nützt alles nichts, kann er den Mieter abmahnen.
4.    Im Extremfall kann sogar eine Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen werden.

Hält sich ein Eigentümer nicht an die Hausordnung, muss die Eigentümerversammlung ihn dazu auffordern.

Fazit: Prüfe die Hausordnung deines Vermieters genau

Eine Hausordnung hat in erster Linie ordnenden Charakter und ergänzt als Aushang die Vereinbarungen im Mietvertrag. Die Version der Hausordnung, die du mit dem Mietvertrag akzeptiert und unterzeichnet hast, ist verpflichtend für dich. Das gilt auch, wenn darin unangenehme Aufgaben und Pflichten übertragen werden. Sie dienen dem Schutz und der Bewirtschaftung des Hauses.